[초보경매] 경매물건 확인하는 방법(feat. 법원경매정보 사이트)

약 3년간 열심히 경매사이트 여기저기 돌아다니고 짬짬이 공부도 하고 몇번의 탈락의 고배 결과 드디어 2022년 생각하고 있던 물건중에 하나를 적절한 가격으로 낙찰을 받았고, 이후 잔금납부, 셀프소유권이전, 인도명령, 명도까지의 과정들을 여러분들께도 알려드리도록 하겠습니다. 물론 믿을만한 대리인을 합리적인 수수료로 같이 가면 제일 좋겠지만 대리인을 선임하여 경매를 진행하더라도 의뢰인도 어느 정도 알아야 좀 더 원만하게 진행이 되는듯 합니다. 저도 후배중에 경매대행을 하는 친구가 하나 있어서 그 친구에게 일정부분 수수료를 지급하고 진행을 하였습니다.(물론 저렴하게 지급을 하긴 했습니다^^)

아파트를 포함하여 각종 부동산의 경매정보를 확인하기 위해서는 다양한 방법이 있습니다. 우리가 많이 쓰는 밴드에도 경매대행을 하시는 분들이 매번 물건을 정리해서 올려도 주시구요. 법원경매정보 사이트, 네이버 부동산을 통해서도 매물을 확인할 수 있습니다. 

네이버밴드의 경우, 경매대행하시는 분들이 손님을 확보하는 차원에서 주로 운영을 합니다. 물건의 대략적인 사정을 알려주시고, 매각일자와 매각대금 등등을 올려주십니다. 운영자에 따라 정보제공의 범위가 차이가 있습니다.

법원경매정보사이트에서는 사건진행 전반을 확인할 수 있습니다. 다만, 권리관계에 대해서는 정확히 나오지가 않습니다. 네이버밴드에서 올라오지 않은 사건들도 전부 확인이 가능합니다.

네이버부동산 - 경매 사이트에서는 매월 3건까지 상세정보까지 볼수가 있습니다. 저는 개인적으로 네이버밴드와 법원경매정보사이트를 통해서 1차적으로 관심물건을 선정하고 네이버부동산에서 상세정보를 검색하였습니다.

오늘은 먼저 법원경매정보사이트 이용방법을 대략적으로 알려드리겠습니다. 지금 게시하는 글들은 진짜 경매 왕초보님들이 대략적으로 경매를 위해서 어떤것들을 알아야 하는지에 대해 맛보기라고 생각하시면 좋겠습니다. 

먼저 법원경매정보 홈페이지에 접속을 하셔야 합니다. 접속주소는 아래 링크를 참조하시기 바랍니다.

https://www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

아래는 법원경매정보사이트의 메인화면입니다. 매인화면 빠른물건검색에서 관심있는 지역의 관할법원을 선택하고 검색을 하셔도 되고 시,군,구를 지정해서 검색도 가능합니다. 물론 회원가입을 통해 로그인을 하면 관심사건 등을 등록할 수 있으며 나의 경매에서 내용을 확인하실 수 있습니다. 빠른물건검색 아래에 물건상세검색 등의 메뉴를 이용하거나 상단 경매물건을 클릭하시면 다음 화면으로 넘어갑니다.

경매 물건을 클릭하면 기본적으로 물건상세검색 화면을 볼수 있습니다. 물건상세검색에서는 법원, 용도, 면적 등을 지정하여 검색이 가능하며 기간은 최대 2주를 기준으로 보여줍니다. 기일별검색에서는 지정한 법원의 2주간 일자별 매각물건들을 검색할 수 있으며, 다수조회물건은 로그인한 회원들이 조회한 물건을 상위 50위까지 보여줍니다. 다수관심물건과 더불어 일정부분 매각물건에 대한 사람들의 관심도를 추정해 볼수 있는 기준이 됩니다. 다수관심물건은 로그인 한 회원이 관심물건으로 등록한 상위 50위까지의 물건을 나타내줍니다. 매각예정물건은 사실 잘 사용하지 않았고 매각 결과는 살짝 관심가졌던 물건에 대해 결과가 어찌되었는지 확인을 할때 사용하며 정말 관심있었던 물건은 네이버부동산에서 세부낙찰금액까지 확인을 하면서 전체적인 동향을 이해하려고 노력하였습니다.

위에 화면에서 면적을 제외하고 검색을 하였습니다. 주로 아파트 물건만 보았기에 용도에서는 울산지방법원 건물 - 주거용건물 - 아파트 로 설정하고 검색을 하여 아래와 같이 물건들이 조회가 되었습니다. 기본 화면에서 사건번호가 나오구요. 물건번호와 용도가 나옵니다. 같은 사건번호에 여러개의 물건이 있는 경우에는 물건번호가 1번, 2번 이런식으로 붙으며 입찰시에도 물건번호를 잘 적어주셔야 낭패를 당하지 않습니다. 두번째 나타난 물건을 기준으로 제가 어떤식으로 조회를 하였는지를 알려드리겠습니다. 두번째 물건은 재매각건이네요. 일반적으로 입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다. 아래의 물건은 감정가 216,000,000원 / 최저매각가격 151,200,000원 이므로 원래 입찰보증금은 최저가의 10%인 15,120,000원만 준비하면 되지만 재매각으로 입찰보증금이 30%가 되어 45,360,000원을 준비하여야 합니다.

재매각의 사유는 다양합니다만 대부분은 기존 낙찰자가 대금을 납부하지 않았을 경우입니다. 낙찰을 받고 보니 중대한 하자가 발견되었다거나(이럴 경우 법원에 낙찰취소신청을 할수도 있지만 취소받기가 쉽진 않다고 합니다.) 매각대금을 준비하지 못하였을 경우입니다. 입찰보증금 10%를 돌려받지 못하는데도 불구하고 대금납부를 못하였을 경우에는 정말 속이 쓰릴듯 합니다. 그래서 철저한 권리분석과 현장조사가 필요합니다. 또한 재매각일 3일전인가까지는 기존 낙찰자가 지연이자를 부담하고 매각대금을 납부하면 재매각일정이 취소됩니다. 소재지 및 내역을 클릭하면 아래 화면으로 넘어갑니다.

기일별검색을 했을 경우에도 사건번호등을 클릭하면 위의 화면으로 나옵니다. 여기서 대략적인 내용 확인이 가능하며 보다 세부적인것은 사건상세조회를 클릭하시면 됩니다. 이 물건의 경우 23년 1월 17일 2차 경매가 진행되어 매각이 되었으며, 일주일후인 1월 26일에 최고가매각허가결정이 났으며 이후 약 한달간의 대금지급기간이 주어졌지만 대금 미납으로 매각기일이 다시 지정되어 3월 28일 재매각이 진행이 되고 있습니다.

사건상세조회를 통해서 여러가지 추가정보를 알수 있습니다. 또한 기일내역, 문건/송달내역도 확인이 가능하며 현황조사서와 감정평가서를 확인할 수도 있습니다. 관련사건내역을 보니 개인회생과 관련되어 이 물건이 경매로 나왔음을 알수 있습니다. 

법원경매정보에서 지난 입찰결과를 확인하니 최고가 매수인이 212,200,000원 이었으며, 총 입찰인은 11명이었습니다. 법원경매정보에서는 최고가 금액만 확인이 가능하지만 네이버부동산 - 경매에서는 무료보기를 통해서 입찰자수와 차순위 금액까지 확인이 가능합니다. 11명 응찰에 차순위는 193,588,000원을 작성하여 18,612,000원 차이로 최고가 매수인이 낙찰을 받았습니다. 네이버 부동산은 다시 포스팅하겠습니다. 당사자내역을 통해서 채권자, 근저당권자, 가압류권자가 있음을 확인합니다. 하지만 여기서는 한계가 있기에 네이버부동산이나 다른 유료사이트를 이용하여 상세한 내용을 보셔야 합니다.

기일내역을 들어오니 날짜와 결과를 나타내어 줍니다. 다만, 매각기일이라도 당일 변경이나 취하 등의 사유로 매각이 진행되지 않는 경우도 자주 있습니다. 매각기일 당일 취소,변경은 어쩔수없이 법원까지 갔다가 허탕이지만 전날까지도 혹시나 변동사항이 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

법원에 접수된 문서들의 내역과 각종 문서의 송달내역이 나옵니다. 

현황조사서의 대부분이 폐문부재로 주민센터 전입세대 열람자료로 현재 점유자를 추정해 볼수 있습니다. 추후 낙찰이 되었을때 명도 과정의 난이도를 대충 짐작해볼수는 있겠지만 실제 명도는 또다른 문제점이 있을수 있습니다.

기일별검색에서는 각 법원의 2주 이내 매각일정과 각 일정별로 물건들을 조회할 수 있습니다. 주로  이 화면에서 조회를 진행했었습니다.

기일별검색에서 날짜를 찾아들어가니 물건상세조회와 동일한 화면이 나옵니다. 다음글에서는 네이버부동산에서 세부적인 내용을 확인하는 방법을 알려드리도록 하겠습니다. 

** 초보경매 포스팅 내용은 순수하게 경매로 내집 마련을 하면서 공부하고 경험한 부분을 작성한 것입니다. 다소 내용이 틀리거나 방향이 다를수도 있으니 이런 생각도 내용도 있구나하고 참조만 하시기 바랍니다. 경매의 최종 결정은 본인의 판단과 책임입니다.^^